Q&A よくある質問

　前回は自己資金で建築し今回は金融機関から借りて建築する場合に物置や車庫等が未登記が残っているケースがあります。そういった場合には、新築の建物と合わせて登記申請をする必要があります。

こういった場合、物置や車庫などは図面等が無いケースが多く、現地を調査測量した上で図面を作成し、登記申請する必要があります。

建物を増築（子供部屋の追加）、敷地内に離れを建築、自宅の一部を店舗などにした場合には、「建物表題部の変更登記」を行います。

建物を取り壊した場合には、「建物滅失登記」を行います。

取り壊した後にこの登記を申請しないと建物は無くなっているにも関わらず固定資産税だけが翌年も課税されるということもありますので注意が必要です。

未登記の場合には、取り壊したことを市町村の関係課へ伝えることをおすすめします。

　境界杭は勝手に打つことはできません。隣地の方と立会いのもと、入れる必要があります。

過去に測量が入ったことがあり法務局や市区町村等にその資料がある場合には、それらに基づいて境界杭を現地に入れることができます。

また、そういった測量が入っていない場合には、現地にある地物等を測り目印を付けて隣接土地所有者と立会いをし、境界標を埋設することが重要です。 

境界杭はお隣との境界を明確にする大切なものです。土砂などで埋まったり、工事などでなくなることもありますので日頃から管理しておくことをおすすめします。（写真撮影など） 

　複数の土地を一つの土地にする「合筆」（ごうひつ）登記をすることで一筆にすることができます。

ただし、合筆登記を申請する場合には、所有者が同じ、地目が同じなどいくつかの条件があります。

土地の売却後でも合筆できるケースはありますので、必ずしもくつけることにこだわることはないかと思います。

なお、合筆することによって不動産価値が上がり、固定資産税が上がるケースもありますので注意が必要です。

　あなた様の所有する不動産（土地・建物）に関する登記記録は、その不動産を管轄する法務局にあります。

土地の面積を確認するにはそこで登記事項証明書や地積測量図というものにより面積や境界標について確認することができます。またお住まいの市区町村で図面等が保管されている場合もあります。なお、法務局で保管されている図面については、すべての土地・建物に対して必ずしも登記簿や図面があるとは限りません。過去に測量して登記されたことのある不動産に対してのみ存在します。そして昭和４０年から５０年代終わりにかけての図面は必ずしも正確とは言い切れず、境界標等の記載が無いものが多くあるのが実情です。

　登記簿に記載されている面積（地積）と、測量した実際の面積（境界確定後の）が異なる場合は、境界確定後の面積に合わせる「地積更正登記」を申請します。

「公図」と実際の土地の形状が異なる場合には、土地の境界確定測量をした後に「地図訂正」の申出を行います。

本来、登記面積＝土地の実際の面積、のはずですが、ほとんどの土地は様々な事情によりそうなっておりません。この面積を定めるのが境界確定測量と言います。

土地の境界が確定するまでの流れは、概ね以下のようになります。 

①当事務所へ業務のご依頼

※測量会社へのご依頼でも測量・境界立会いはできますが、作成された同意書で分筆登記や更正登記をしようとすると法務局の要件を満たさないケースがあるのでご注意ください。

②法務局、市区町村の役所、その外 土地改良や国土調査等の資料調査

境界に関する資料（公図、地積測量図、換地図など）、道路・水路、公共物との関係書類を調査します。

③現地の測量

隣接土地の方々へ事前に挨拶し、資料や図面を参考に現地の境界標、ブロック塀や道路などを含む周辺土地全体を測量します。（現場によって測量範囲は異なります。）

※測量の際の土地への立入りは、時として隣接土地の方から過剰な応対をいただくことがあります。そういったケースをさけるためにも所有者ご自身からの隣地への事前の測量の挨拶や説明等が重要となります。

④収集資料と測量結果とを比較・確認

集めてきた資料や図面と測量成果とを比較し、境界点の位置を割り出します。④、⑤の作業は状況に応じて何度か繰り返します。

⑤仮の境界点を現地に復元

境界と思われる位置を明示します。（木杭等で現地に打設。）

⑥関係土地所有者との境界立会

隣接地所有者、公共物管理者等関係者と現地にて確認し、同意や異論、等を聞き必要があれば仮の境界点を調整し、再度立会いを行います。

そのため、必ずしも境界立会いは成立するものではありません。その場合には不調となりそのまま終えることになります。土地の取引が関係する場合には売買契約書などに影響を及ぼします。

⑦境界標設置、境界確定書の取り交わし

境界立会で確認した位置に永久標(腐らない杭)を設置します。また、確定図面を作成し書類を関係者と同意を取り交わします。

⑧登記申請（必要に応じて）

立会い後の土地の面積が登記面積より減った場合などは土地更正登記することで税金が減る場合があります。また、土地を分けたい場合には分筆登記をすることになります。こうした登記を行うとその測量成果が法務局に保管されることになり収入印紙を支払えばどなたでもその成果を取得・確認することができますが、登記をしないとその成果は公になることはありません。